A fiança na relação locatícia

Dayane Cíntia Salles – OAB/SC 28.952

Observa-se que das garantias locatícias permitidas sob a égide da Lei nº 8.245/91, a fiança ainda é a mais utilizada nos contratos de locação.

Essa garantia pessoal é melhor conceituada nas palavras de Silvio de Salvo Venosa:

“Trata-se de forma peculiar de contrato, pelo qual um terceiro garante o contrato. Garantia pessoa que é, assegura o cumprimento das obrigações do locatário, o verdadeiro devedor, geralmente por amizade, embora a fiança remunerada esteja presente com certa freqüência. É o caso típico e que se dissociam os dois elementos clássicos da obrigação: o débito e a responsabilidade. No contrato de fiança somente existe a responsabilidade, porque o débito não pertence ao fiador, mas sim ao afiançado. O fiador responde desde eventual deficiência do locatário no cumprimento do contrato principal até a sua total inadimplência.”[i]

Esse instituto por sua vez, possui algumas características bem peculiares.

Uma dessas peculiaridades encontra-se no tipo de obrigação, qual seja: subsidiária ou solidária.

A obrigação subsidiária é aquela que, na ausência de condições pelo locatário, o fiador é chamado para responder pela dívida do afiançado.

Já a obrigação solidária se caracteriza na situação em que o fiador e afiançado respondem igualmente pelas obrigações.

Na hipótese de o contrato de locação não fazer menção ao tipo de obrigação escolhida entre os contratantes, a lei determina que a obrigação do fiador será subsidiária.

Desta forma, esse é um dos cuidados que deve haver no momento da elaboração do contrato de locação.

Por óbvio, para o locador, será mais vantajoso que conste no contrato de locação que a obrigação do fiador é solidária, pois do silêncio do contrato, imputa-se a obrigação subsidiária.

Noutro vértice, há questão do tempo da fiança.

Sobre este ponto, no artigo 39 da Lei nº 8.245/91, preceitua:

“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.

Neste ponto importante fazer uma ressalva, embora a lei determine que o fiador será responsável até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada, há julgados e entendimentos em sentido um pouco diverso.

Há entendimentos jurisprudenciais que desobrigam o fiador a aceitar a renovação automática do contrato, nos casos em que a locação já está por muitos anos em vigência, sob o argumento do interesse social do contrato. Todavia, a regra majoritária é que a obrigação do fiador persiste até a entrega efetiva das chaves do imóvel locado.

Ainda neste assunto, vale trazer a baila o trecho de um entendimento trazido pautado pela súmula 214 do STJ que debateu um julgado trazido pelo TJ/RS:

“Por maioria de votos, a Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a Súmula 214 do STJ não se aplica à prorrogação de contrato de locação, mas ao aditamento sem anuência do fiador. Assim, fica mantido o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que afastou alegado excesso de execução, por entender que a prorrogação do contrato de locação não causa extinção de fiança, especialmente quando o contrato prevê a responsabilidade de fiador até a desocupação e quitação pelo locador. [...]“Assim, na linha da recente jurisprudência da Terceira Seção, não sendo hipótese de aditamento sem a anuência, mas de prorrogação contratual, a que o fiador comprometeu-se até a devolução do imóvel, tem-se como inaplicável o enunciado de nº 214 de nossa Súmula, sendo de rigor a manutenção do julgado”, conclui o ministro Paulo Gallotti em seu voto vencedor.”[ii]

De qualquer forma, importante fazer constar em uma das clausulas do contrato de locação, que a fiança persistirá a devolução do imóvel, devendo o fiador ser notificado de tal prorrogação.

Por outro lado, há outra questão muito discutida, qual seja: a penhorabilidade do imóvel do fiador em uma eventual ação de despejo.

Nas palavras Sílvio de Salvo Venosa, “a presente lei inquilinária, também no intuito de facilitar as locações, excluiu a impenhorabilidade do imóvel residencial do fiador, por disposição acrescentada, em seu art. 82, ao art. 3º da Lei nº 8.009/90”.[iii]

Todavia esse tema ainda é muito discutido e é objeto de muitos recursos. Tais recursos são fundamentados nos princípios do bem de família e nos princípios constitucionais.

Diante desta narrativa, claro fica que na hora de analisar o cadastro do fiador, necessário se faz avaliar quantos imóveis o fiador possui em seu nome. Pois, partindo do pressuposto que a questão da penhorabilidade do único do imóvel do fiador é polêmica, quanto melhor for o cadastro do fiador, mais garantido estará o locador.

Analisando tudo aqui exposto, bem como os casos que foram encaminhados ao judiciário, é evidente que esse tipo de garantia, caracterizada por sua pessoalidade, não assegura plenamente o locatário muito menos o locador.

O instituto da caução, por exemplo, pode trazer na prática menos transtornos que a fiança.

A caução que pode ser móvel, espécie, ou imóvel, traz ao contrato mais segurança e menos riscos que uma relação de fiança.

A lei ainda possibilita as partes as seguintes garantias: Seguro fiança locatícia; cessão de fiduciária de quotas de fundo de investimento, entre outras.

Com tudo isso, espera-se que as partes integrantes da relação locatícia estudem em conjunto a aplicação de outro tipo de garantia, pois como se percebe o instituto da fiança ainda traz muitos riscos ao contrato.