Adjudicação compulsória de imóvel
Everton Gandolfi Jardim – OAB/SC nº 26.943, especialista em Direito Tributário pela Ufsc
A adjudicação de imóvel ocorre quando o comprador, por meio de um instrumento particular de compra e venda não consegue obter a escritura do imóvel após o pagamento integral do valor, devido a recusa do vendedor.
Vejamos o art. 15 e 16 Decreto-Lei nº 58, de 1937 o seguinte:
“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda."
“Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art.15 , o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.”
O Código Civil, diz que, no contrato de compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio enquanto que o outro obriga-se a pagar-lhe o preço (art. 481, CC), e tornando-se obrigatória quando pura, fazendo com que suas cláusulas e condições tornem-se regras, não existindo qualquer das cláusulas especiais.
Em nosso ordenamento jurídico a propriedade é adquirida por quatro meios, dentre uma delas é pela transcrição imobiliária no Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC), que poderão ser transcritos dentre outras formas, por sentença judicial.
Na recusa ou impedimento dos compromitentes em outorgar a escritura definitiva poderá o compromissário propor ação de adjudicação compulsória para o cumprimento da obrigação, conforme Decreto-Lei supramencionado.
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Neste sentido, tem-se os seguintes julgados:
“Compromisso de Compra e Venda – Bem imóvel a ser construído por meio de incorporação – pagamento integral do preço – compromissário que tem direito à execução específica de obrigação de fazer via adjudicação compulsória” (TARS) RT 746/388
“Adjudicação Compulsória – Compromisso de compra e venda – Quitação integral da dívida pelo preço ajustado – Obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva – Ação procedente – Recurso Improvido.”(Ap. Cível – 270920-2 – TJSP – Relator Flávio Pinheiro, data 19.11.96)
"ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CESSIONÁRIO DO PROMITENTE COMPRADOR - LEGITIMIDADE.
O cessionário compromitente comprador tem direito de pleitear a adjudicação compulsória"
(TJ/SC - Ac. unân. da 3ª Câm. Cív.).Adcoas 106.636
Destaca-se que, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis.
Tem-se ainda, os arts. 1417 e 1418 do Código Civil:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Assim, a promessa de compra e venda é um contrato onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da obrigação. Ocorrendo a satisfação da obrigação, o promissário-comprador terá direito real sobre o imóvel objeto do contrato.
A propósito, Maria Helena Diniz ensina:
"O compromisso ou promessa irrecusável de venda vem a ser o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente-vendedor" (Tratado Teórico e Prático dos Contratos, vol. 1, Saraiva, São Paulo, 1993, pág. 263).
A "promessa de compra e venda" pressupõe o normal cumprimento das obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art. 463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, após concluído um compromisso de compra e venda.
Portanto, havendo o pagamento integral do valor do imóvel, ou seja, cumpridas as obrigações do contrato particular de compra e venda, tem o adquirente o direito a escritura pública do imóvel. Havendo a recusa por parte do promitente vendedor, pode o promitente comprador propor ação de adjudicação de imóvel para ter seus direitos garantidos por meio de sentença judicial.