O contrato de locação em shopping center e sua atipicidade

Daniela Rebello de Souza Creuz – OAB/SC 26.601

O presente artigo visa analisar o contrato de locação em shopping center e sua atipicidade.

Por tratar-se de assunto diferenciado e complexo, com dificuldades na sua aplicação, não se pretende esgotar aqui o assunto, nem os itens abordados.

É notória a consolidação dos shoppings, agregando lazer, serviços, cultura, compras, representando hoje considerável parte do varejo nacional, sendo propulsor de novos empregos, contribuem no combate à economia informal, pois dada às suas características administrativas, inibe a sonegação, daí, pode-se chamar de uma nova indústria, pois, emprega milhares de pessoas, gera milhões em impostos.

Com uma arquitetura moderna, cor, iluminação e, principalmente, entretenimento, conquistam mais e mais pessoas de todas as idades, tornando-se pólo turístico.

O interesse pelo tema abordado, dá-se em função de assistirmos no dia-a-dia o vertiginoso crescimento desta indústria de shopping center, e principalmente por assistir-se a esta rápida expansão desses gigantes centros comerciais. Sua importância econômica e transformações provocadas nos costumes e comportamento das pessoas, principalmente como inovação em compras, lazer, entretenimento. Sua diferenciação do comércio tradicional, a forma engenhosa de articulação dos empreendedores brasileiros que utilizando a velha máxima dos contratos pacta sun servanda criaram regras diferenciadas gerando esta figura da atipicidade. Sua relação com base legal na Lei nº 8245/91, com relação à fixação do aluguel com suas regras diferenciadas gerando a atipicidade, como a cobrança de despesas extraordinárias, algumas permitidas por Lei outras vedadas, seu modo especial de locação.

Referida locação atípica, na verdade constitui-se  um desrespeito à legislação vigente,  inclusive à Carta Magna, ao Código Civil e às mais elementares regras de contrato, de convívio social, tornando-se uma verdadeira escravidão econômica, dada à exploração que é perpretada ao lojista-satélite, tudo isso, com a complacência dos órgãos julgadores, que até presente  momento, desconhecem o dia-a-dia desta ferramenta denominada "Shopping Center", qual  a verdadeira intenção e objetivos  dos empreendedores, que sob o manto da atipicidade, fazem valer regras de interesse próprio, gerando, muitas vezes, um enriquecimento ilícito e injusto.

Orientados pela sua associação Abrasce imprimem uma administração única e diferenciada com normas próprias, mas com a nítida e impressionante visão do capitalismo selvagem, que tem como meta o lucro e o poder de mando.

Faz-se necessária a presença do estado regulador para frear esta relação irregular, especialmente para cumprir as diretrizes Constitucionais e o inegável Estado Democrático de Direito.

A pesquisa para o artigo teve foco na doutrina sobre o assunto e na legislação vigente, buscou-se verificar o que os doutrinadores têm entendido da legislação apontada, bem como dos conflitos que vem acontecendo.

Primeiramente foi importante estudar a conceituação de contrato em si, seu resumo histórico, os princípios que o cercam, sua formação, bem como interpretação. Sua importância para o desenvolvimento de pessoas e nações, suas relações, bem como sua aplicação no ordenamento jurídico pátrio.

Também foi de muita importância analisar a Locação em geral, seu resumo histórico, conceituação, características, modalidades, obrigações do locador e do locatário no Contrato de Locação. Bem como, pela análise da legislação pertinente, mais especificamente, a locação não residencial, reunindo elementos necessários para o enfoque principal deste artigo que é especificamente o Contrato de Locação em Shopping Center.

Para tanto, foi necessário entender a evolução do comércio e conseqüente origem, conceito, características de um Shopping, identificando o empreendedor, locador, e o lojista, locatário, bem como os benefícios que integram um shopping center, sua estrutura, reserva de espaço, despesas que podem ser cobradas, algumas vedadas, tipos de aluguel, tenant mix, lojas-âncora, associação de lojistas, res sperata, normas de administração, ação renovatória, de consignação de revisão de aluguel, enfim diversas particularidades que envolvem esta relação especial, bem como a natureza jurídica deste tipo de contrato, sua constituição, características, administração, ações, particularidades, abusos e ilegalidades cometidos muitas vezes sob a palavra “atípico”.

Um empreendimento deste porte, pela importância econômica que representa, gerando mudanças de hábitos, transformando a convivência das pessoas, sendo propulsor de lazer, serviços e entretenimento, sem esquecer, gerador de riquezas, reclama por necessidade de legislação própria.

Nota-se a necessidade de criar legislação específica para locação em shopping centers, equalizando os interesses de classes lojistas/empreendedores que no momento gravitam em desproporcionalidade, face o poder de senhorio que detêm os empreendedores, organizados através de sua associação, Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) que consegue convencer parte dos doutrinadores e juízes invocando ser diferente à locação, impõe a sua vontade unilateral regras que lhe são extremamente favoráveis, vantajosas, garantindo o retorno financeiro, por isso, segundo seus interesses e princípios, defendem à liberdade de contratar amparado no princípio do pacta sunt servanda causando um enorme desequilíbrio e desigualdade nesta relação lojista/empreendedor.

Princípios que decorrem da tradição jurídica estão sendo implantados pela doutrinas capitalistas, associadas ao jeitinho brasileiro, invocando a atipicidade como forma de ditar regras, impondo condições, justificando-a, para criar cláusulas atípicas, tornando o contrato de locação um contrato misto atípico.

Desaparece por completo o princípio da livre vontade dos contratantes, já que não é dado ao lojista oportunidade de discutir, amoldar qualquer cláusula, ou aceita o pacote pronto e participa do shopping, ou rejeita não participa. É a volta ao poder de arbítrio do senhorio, representado pela figura do empreendedor.

Sabe-se que o direito não é estático, pelo contrário, vivencia sua época, daí a urgente e necessária tipificação na lei, das regras próprias que devem nortear estes empreendimentos e serem respeitadas, em conjunto com as existentes, evitando-se assim, o enriquecimento ilícito que ora detêm os empreendedores destes instrumentos denominados “shopping centers”.

Concluindo, verificando o tema central, objeto deste artigo, contrato de locação em shopping center e sua atipicidade, comporta qualidades particulares, novas e estranhas às dos tipos de contratos, desfigurando a tradicional locação, confirmando assim, a sua atipicidade mista, tendo este tipo de contrato empreendedor/lojista características próprias que ensejam uma regulamentação apropriada, cabendo ao Estado promover a devida adequação de normas que possam acompanhar esta evolução social, freando a ganância deste capitalismo selvagem, incompatível com a dignidade da pessoa humana, princípio norteador da nossa Carta Magna.